Zavisnici od betona i cigli

Dragan S. je prošle godine prodao svoj dvosoban stan u jednom od najskupljih delova Beograda. Iako samac, od invalidske penzije jedva je namicao za svakodnevni život i dažbine, pa se odlučio da unovči nesvrsishodnu i prilično zapuštenu nekretninu. Posle višemesečnog natezanja sa zainteresovanim kupcima, ipak je uspeo da je proda po ceni od koje nije odustajao, iako su mu agenti napominjali da je previsoka.

Za polovinu novca koji je dobio pazario je novi stan istovetne kvadrature kao prodati, nekih šest do sedam kilometara udaljen ka obodu grada. Opremio ga je novim stvarima i, umesto automobila starog punih 30 godina, koji mu je neophodan jer se ponekad teško kreće, kupio „novog polovnjaka“, starog četiri godine. Otplatio je kredit koji mu je opterećivao ionako malu penziju i sada gotovo svakodnevno u novom automobilu dolazi da poseti društvo iz starog kraja.

Zbog odluke koju je doneo nije se pokajao nijednog trenutka. Rešio je sve finansijske nevolje, novca za život i lekove koji su mu važna stavka u kućnom budžetu ima sasvim dovoljno, ostatak prihoda od prodaje stana pretvorio je u ušteđevinu, o čemu ranije nije mogao ni da sanja. Jedino nije siguran da li je sve to trebalo da učini ranije, pre nego što mu je novčanik postao neuporedivo vredniji od onoga što se u njemu nalazilo.

Kultni odnos

Priča poput ove o Draganu S. je i dalje retkost u našoj zemlji. Razlog tome je, objašnjavaju ljudi koji se na različite načine bave nekretninama, bilo da je reč o kućama ili stanovima, svojevrsna opsednutost stambenim prostorom i gotovo kultni odnos prema njemu. Čak i u situacijama kada su egzistencijalno ugroženi, dovedeni do praga pukog preživljavanja, velikom broju stanovnika Srbije ni na kraj pameti nije da preduzme korake koji se u velikom delu sveta smatraju razumnim, praktičnim i neophodnim.

Nekretnine u Srbiji: Prodaja bolja nego ikada

Beograd prednjači

Beograd prednjači

Biznis 14.07.2021. 17:00

Nekretnine u Srbiji: Prodaja bolja nego ikada

Svojevremeno je u istraživanju sprovedenom na ovu temu zaključeno da se odnos prema kvadratima drastično razlikuje među građanima u Zapadnoj i Istočnoj Evropi. Prvi, u pretežnom broju, nekretnine smatraju kao potencijalni ulog za budućnost. Ukoliko se ukaže potreba, bilo da je reč o poslovnom poduhvatu, plaćanju skupih školarina za decu, nemogućnosti održavanja, nepredviđenih troškova ili selidbe, oni će se odreći kvadrata i na određeni rok otići u podstanare. S namerom da, kada se ukaže prilika, kupe novu nepokretnost.

Na istoku Evrope je doživljaj stambenih kvadrata sasvim drugačiji. Ljudi se, i u najtežim okolnostima, kada posedovanje stana postaje nemoguće i besmisleno iz više razloga, ni po koju cenu neće odreći svoje imovine i zameniti je nečim sebi prikladnim. Nije Srbija u tome jedinstvena. Od severa da juga istočnog dela kontinenta razmišljanja su istovetna.

Mnogo je starih ljudi koji žive u velikim stanovima u centralnim delovima gradova, kao samci ili bračni parovi. Njihova primanja su mala, deca su otišla svojim životnim putevima, nekretnine zbog neodržavanja izgubile na vrednosti, način života u centrima većih gradova se značajno promenio nagore zbog gužvi i neodgovarajuće infrastrukture, brojni su zarad pukog posedovanja uglavnom nasleđenih stanova i kuća prodavali nakit, umetničke predmete, antikvitete...

Tako, u najkraćem, zaključuju autori pomenutog istraživanja. I teško je, sa iskustvom koje imamo u našoj zemlji, osporiti najveći deo onoga što tvrde.

Blagica Kostić, direktorka firme "OZ nekretnine“, kaže da su brojne pređašnje okolnosti, a sada i globalna pandemija, doveli do opšte nesigurnosti i ubeđenja da je posedovanje nekretnina najsigurnija vrednost:

"Vi više ne znate da li je uzrok tome, možda, prelazak na virtuelne valute, gde će i to što posedujete postati imaginarno. Tako da ljudi verovatno žele na taj način da se oslobode papirnog novca i ulažu u nekretnine. Prosto postoji u ovom trenutku verovanje da je bolje imati kamen, nego bilo kakav novac. Ne znači da su ljudi u pravu, ali to je objašnjenje. Ljudi kupuju vikendice, zemljište, stanove koji im čak i ne trebaju, pa ih prebacuju u rentu koja je često nesrazmerno mala prema uloženom. Ali, prosto žele da imaju neke opipljivije vrednosti. Pojedini se kreditno zadužuju iako ne moraju to da čine, jer očekuju neku inflaciju...

S druge strane, pogledajte koliko je novogradnje na tržištu! Gradi se puno i vlada opšti grabež za nekretninama. I ljudi iz inostranstva dosta kupuju ovde. Mislim na naše ljude koji imaju državljanstvo Srbije. Za vreme korone bilo je ograničeno kretanje, ali zainteresovanost ljudi nije jenjavala. Kao da potreba ljudi da imaju neke kvadrate stalno raste.“

Izvorno zapušteni

Vlasnici nekretnina često pod uticajem raznih faktora, od kojih je presudan onaj finansijski, dolaze u situaciju da godinama ne ulažu novac u održavanje svojih stambenih jedinica zbog čega se u oglasima u ponudi često mogu naći zapušteni stanovi koji zahtevaju dodatni novac kako bi bili adaptirani. Vladimir Vukićević, direktor „Vest propertisa“, ističe da takvi stanovi vremenom, prilikom prodaje, teoretski gube na vrednosti. Kao osnovni problem navodi odnos vlasnika nepokretnosti:

"Svako neodržavanje vas sutra mnogo više košta. To važi i za stambene, ali i za poslovne prostore. Nažalost, mi smo kroz vreme unazad prošli razne faze i većina ljudi koji poseduju stare stanove često ga na tržištu nudi u takozvanom izvornom stanju. Što jednostavno znači da se u njega mora dodatno investirati značajan novac. Ali, imamo i drugu reakciju koja predstavlja samovolju vlasnika nepokretnosti, a to je da stan žele da prodaju po istoj ili makar po sličnoj ceni, kao njihov komšija koji se nalazi sprat ispod ili iznad. Međutim, taj komšija je sredio svoju nepokretnost, uložio napor i novac. I tako dolazimo u situaciju da je teže prodati stanove koji su u izvornom stanju zbog samih vlasnika, koji razmišljaju kako je dovoljno da prodaju lokaciju na kojoj se stan nalazi i da je to sasvim dovoljno. Ne shvataju da je kompletna adaptacija stana zahtevan proces.“

U Srbiji je, posebno u Beogradu, decenijama prisutan fenomen da kupci masovno žele stambene jedinice u centru grada. Takav odnos nije oslabio i pored toga što život u centru grada pruža sve manje benefita, pre svega zbog prenaseljenosti, zagađenja, uslova života, nepodnošljive buke, gužvi u saobraćaju... Vukićević objašnjava da je razlog tome veliki broj ljudi koji je uveren da će kupovinom i eventualnim izdavanjem takvih nekretnina lepo zaraditi:

"Iz tog razloga tendencija jeste da se ide na centralne lokacije mnogo više nego ka obodima grada, jer one same po sebi vuku veću cenu zakupnine nego na drugim mestima. Opet, kada kažem centar grada, to je danas širok pojam. Centralnim gradskim jezgrom možemo nazvati i ’Beograd na vodi’ koji trenutno gaji određeni trend, ali i naravno Dorćol i Vračar.“

Opsednutost kvadratima u Srbiji kao najvažnije potvrde nečijeg životnog uspeha nije novijeg datuma. Najbolja ilustracija odnosa koji bi se mogao nazvati fetišom jesu bačeni milioni, pa i milijarde, u zidove kuća širom srpskih sela i prigradskih naselja u kojima danas niko ne živi. One komplet završene su mahom gastarbajtera ubeđenih da će im ogromna zdanja biti utočište u mirnim penzionerskim danima, a pre svega dom za naslednike. U većini slučajeva nije bilo tako.

Nezavršenih objekata, kojih je mnogo više, na tri sprata, neomalterisanih, zapuštenih odmah po podizanju „prve ploče“ kako se kaže, ima na svakom koraku. U njihove zidove uložene su mukom stečene plate, dnevnice, ponekad čitav radni staž sirotinje koja je verovala da će u blizini grada naći zadovoljstvo i perspektivu.

Blagodeti rentiranja

Iako postoji uverenje da su građani u Zapadnoj Evropi znatno rasterećeniji odnosom prema nekretninama, odnosno nevezivanjem za njih kao trajne, nezamenljive vrednosti, Amerikanci su nekoliko koraka ispred. Što je, pre svega, posledica načina života i razmišljanja koje on nosi.

Puno je mladih ljudi koji su se tokom poslednje dve decenije iz evropskih zemalja, iz Holandije, Španije, Italije, Velike Britanije… ali i iz Australije, preselili u SAD. Razlog je, kako navode, želja da "uteknu od nepodnošljive birokratije“ koja je zahvatila sve sfere života, naravno i oblast životnog prostora, čijih nepodnošljivih administrativnih "usluga“ su u Americi pošteđeni.

Beograđanka Slavica K. se sa suprugom preselila na severnoamerički kontinent još 2004. godine. U međuvremenu su, zbog poslova kojim se bave, od Toronta, preko Vašingtona i Sijetla, stigli do Čarlstona. I shvatili da pojam „moje ognjište“ u tamošnjim okolnostima prerasta u stav „ipak je kuća samo investicija“.

„Ovde je veoma lako promeniti mesto boravka ako se živi u iznajmljenom stanu, mada značajan broj ljudi iznajmljuje i kuće od privatnih vlasnika. Dve najvažnije stvari su bezbednost i blizina radnog mesta, od čega zavisi i cena iznajmljivanja. Prirodno, ljudi nemaju nikakvog sentimenta i vezivanja za stan ili kuću koju iznajmljuju, pošto nije njihova imovina. Uglavnom, postoje tri razloga zašto ljudi iznajmljuju nekretnine. Prvi je, naravno, da nemaju novca da kupe kuću, drugi je taj što se često sele zbog promene posla, a treći je računica koja pokazuje da im se rentiranje nekretnine mnogo više isplati nego kupovina“, navodi Slavica.

Realne potrebe

Prema njenom objašnjenju, stalne selidbe su redovna pojava zbog čega se niko ne potresa u smislu „napuštanja ognjišta“. Podjednako važna stavka je da prilikom prodaje kuće ili stana agencije za nekretnine naplaćuju između četiri i šest odsto po transakciji. Samim tim, posedovanje imovine koja će se gotovo izvesno prodati u nekom trenutku predstavlja čist gubitak, osim u slučaju da cena kuće nije drastično skočila. Što se retko događa. Sagovornica „Ekspresa“ u nekoliko rečenica sumira pogodnosti iznajmljivanja:

„Prvo, svuda se plaća godišnji porez na posedovanje nekretnine, a iznos je različit od države do države. To je u svakom slučaju izdatak od nekoliko hiljada dolara. Kuća je i redovan trošak jer je potrebno održavati je, od travnjaka i stepeništa do zamene krova koji lako može da ošteti neko nevreme. Ni majstori nisu jeftini. Sledeći razlog zašto ljudi ne kupuju kuće jeste da je to relativno mrtav kapital i da može mnogo bolje da se prođe kada se novac, umesto u zidove, investira na berzi. O tome može da misli ko šta hoće, može da predstavlja i rizik i priliku da se dobro zaradi, ali to je za većinu uobičajen način života.

Iznajmljivanje je neuporedivo praktičnije jer za novac koji se plati rentijeru on ima obavezu da organizuje i plati svaku popravku i održavanje u kući i oko nje. Ukratko, taj deo ’američkog sna’ da svaka porodica poseduje svoju kuću je davno prošlo vreme.“

Uprkos svemu što može dovesti u pitanje smisao doživljavanja nekretnina kao najsigurnijeg i najisplativijeg poseda, Vladimir Vukićević kaže da je definitivno uveren da su naši građani i dalje opsednuti kupovinom kvadrata, a da je takva tendencija u daljem porastu:

„To se vidi kako po broju prodatih stanova tako i po broju izgrađenih novih zgrada. Jednostavno, mi kao narod razmišljamo da je najbolje investirati novac u nekretninu nego u bilo koji drugi vid štednje ili zarade. U današnje vreme je prilično diskutabilno definisati nešto kao sigurno. Međutim, kroz prizmu svega onoga što se dešava, ulaganje u razne obveznice, akcije, kriptovalute... ulaganje u nekretnine i dalje je najsigurnije za kupce.“

Vezivanje za nekretnine, odbacivanje ideje o prodaji ili zameni čak i kada su nefunkcionalne i nesrazmerne potrebama ukućana, Blagica Kostić posmatra iz drugog, sada praktičnijeg, vidljivijeg ugla:

„Mislim da smo dostigli tu zrelost ljudi na Zapadu. Sada naši ljudi u velikom broju slučajeva posmatraju kako se Beograd ubrzano širi. U izgradnji kupuju stan na nekoj novoj lokaciji, sačekaju godinu do dve da ta lokacija ’poraste’, pa potom prodaju stan, izvuku ono što su uložili i dodatno zarade. Pogledajte koliko je Beograd dobio novih stanovnika pa će vam biti jasno da je ta potražnja prilično realna. Beograd se najbrže širi. Potreba će i dalje postojati, ali se postavlja pitanje da li se ostatak Srbije istom brzinom prazni, što bi bilo katastrofalno.

Dosta ljudi kupuje stanove za koje je neophodno renoviranje. Obave taj deo posla i ponude stan na tržištu. Imate ljude koji kroz nekretnine zarađuju jako dobro. Izuzev posla u ovoj oblasti, trenutno ne znam bolji način za dobru zaradu.“

Prilikom kupovine nekretnina, makar za one sa dubljim džepom, uvek se postavlja pitanje da li je bolje kupiti jednu veću stambenu jedinicu ili dve manje. Stanovi i kuće veće kvadrature u startu zahtevaju veća ulaganja, kako prilikom kupovine tako i prilikom održavanja. Vukićević za „Ekspres“ ističe da često dobija pitanja da li je bolje kupiti jedan veći stan ili dva manja, ali da je njegov odgovor uvek isti. Kako kaže, pristalica je uslovno rečeno manjih, ekonomičnih, racionalnih kvadratura:

„Bolje je kupovati manje stambene jedinice, odnosno dve za istu svotu novca nego jednu veliku. Razloga je više. Naravno, manja stambena jedinica podrazumeva veću populaciju koja može da predstavlja potencijalne kupce, dok je veća stambena jedinica ograničena za određeni broj ljudi koji danas imaju novca, ali je pitanje hoće li ga sutra imati u istom obimu. Zato sam pristalica uslovno rečeno manjih, ekonomičnih, racionalnih kvadratura. Kada kažem racionalnih, pod tim podrazumevam do 150 kvadrata, a ne investiranje u stanove od 200, 250 ili 300 kvadrata, jer prosto na tržištu nema toliko kupaca koji mogu da plate tu nekretninu, a samim tim se potvrđuje i pravilo da se veća kvadratura teže prodaje, odnosno da se teže postiže cena koja je prosečna."